Từng ghi nhận nhiều ý kiến trái chiều của giới tạo lập dự án lẫn cư dân sinh sống trong các quần thể chung cư, Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (do Cục Quản lý Nhà & thị trường BĐS – Bộ Xây dựng soạn thảo) đã chính thức được ban hành. Theo đó, Thông tư 02 (có hiệu lực từ 2/4/2016) được coi ‘rộng đường dư luận’ về các điểm vướng mắc liên quan.
Có thể liệt kê một vài nội dung “khó” về câu chuyện xây dựng quy chế quản lý chung cư thời gian trước: quy định chi tiết về ban quản trị (quyền hạn, trách nhiệm, đơn vị xác nhận), phương án chi tiêu quỹ bảo trì tòa nhà, sử dụng khai thác chỗ để xe trong chung cư…
Cho phép mua bán chỗ để xe
Một trong nhiều điểm đáng chú ý trong nội dung Thông tư về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư để hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS, là Quyền sở hữu và việc quản lý chỗ để xe ô tô tại nhà ở chung cư.
Cụ thể, theo khoản 4 Điều 8 Thông tư 02, người mua, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư được quyết định mua, hoặc thuê chỗ để xe ô tô.
Trường hợp nhà chung cư có đủ chỗ để xe ô tô dành cho mỗi căn hộ và người mua căn hộ có nhu cầu mua hoặc thuê thì chủ đầu tư phải giải quyết bán hoặc cho thuê, nhưng phải đảm bảo nguyên tắc mỗi chủ sở hữu căn hộ không được mua, thuê vượt quá số lượng chỗ để xe được thiết kế, xây dựng theo dự án được duyệt dành cho một căn hộ hoặc một phần diện tích thuộc sở hữu riêng trong nhà chung cư.
Trường hợp nhà chung cư không có đủ chỗ để xe ô tô dành cho mỗi căn hộ thì chủ đầu tư giải quyết bán, cho thuê chỗ để xe này trên cơ sở thỏa thuận của những người mua căn hộ với nhau; nếu những người mua căn hộ không thỏa thuận được thì chủ đầu tư giải quyết theo phương thức bốc thăm để được mua, thuê chỗ để xe.
Việc mua bán, cho thuê chỗ để xe ô tô có thể ghi chung trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc lập một hợp đồng riêng; tiền thuê chỗ để xe được trả hàng tháng hoặc theo định kỳ. Tiền mua chỗ để xe được trả một lần hoặc trả chậm, trả dần theo thỏa thuận của các bên…
Đặc biệt, người mua chỗ để xe ô tô nếu có nhu cầu chuyển nhượng hoặc cho thuê chỗ để xe này thì chỉ được chuyển nhượng, cho thuê cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư đó hoặc chuyển nhượng lại cho chủ đầu tư.
Theo đánh giá ban đầu của giới hành nghề kinh doanh BĐS, việc cho phép mua bán, chuyển nhượng chỗ để xe trong các tòa nhà chung cư thương mại sẽ gián tiếp tạo điều kiện cho chủ đầu tư thoải mái “tung hứng” (trên cơ sở thỏa thuận) giá chỗ để xe.
Thông tư 02 (có hiệu lực từ 2/4/2016) đã “rộng đường dư luận” về các điểm vướng mắc liên quan thời gian trước.
Quy định rõ trách nhiệm
Về tổ chức việc quản lý, sử dụng nhà chung cư, Hội nghị nhà chung cư lần đầu được quy định phải tổ chức trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có tối thiểu 50% số căn hộ đã được bàn giao (bao gồm cả số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán). Trường hợp quá thời hạn nêu trên mà tòa nhà chưa đủ 50% số căn hộ được bàn giao thì hội nghị được tổ chức sau khi có đủ 50% số căn hộ được bàn giao.
Đồng thời, với hội nghị của nhà chung cư, phải có tối thiểu 75% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự. Nếu triệu tập hội nghị lần đầu không đủ 75% đại diện chủ sở hữu căn hộ tham dự thì triệu tập hội nghị lần 2 khi có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự. Nếu triệu tập hội nghị lần hai không đủ số người tham dự, chủ đầu tư đề nghị UBND xã, phường, thị trấn nơi có nhà chung cư tổ chức hội nghị theo quy định.
Kết quả của hội nghị nhà chung cư lần đầu do UBND cấp phường tổ chức có giá trị áp dụng đối với các chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư như hội nghị nhà chung cư do chủ đầu tư tổ chức.
Ngoài ra, Điều 30 trong Thông tư 02 quy định, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định theo quy định tại Điều 106 Luật Nhà ở, được căn cứ vào từng nhà chung cư và trên cơ sở thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành.
Trường hợp nhà chung cư đã được bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch vụ quản lý vận hành do chủ đầu tư quyết định và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ; sau khi tổ chức được hội nghị nhà chung cư thì giá dịch vụ do hội nghị nhà chung cư quyết định trên cơ sở thống nhất với đơn vị vận hành.
Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định bằng tiền Việt Nam và tính trên mỗi m2 diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư (xác định theo diện tích thông thủy).
Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng hàng tháng hoặc theo định kỳ (bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư mà chưa sử dụng) để đơn vị quản lý vận hành thực hiện các công việc quy định.
Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư để duy trì chất lượng của nhà ở và bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng. Việc bảo trì phần sở hữu riêng không được làm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng của các chủ sở hữu khác và các hệ thống công trình, thiết bị thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư.
0 nhận xét:
Đăng nhận xét